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北京9.30新政满月楼市成交下滑

 

9.30新政满月新房二手房骤冷

距9月30日北京出台楼市调控新政已过去一个月。截至昨天,来自多家房产机构的统计数据显示,北京新房和二手房市场均出现降温,新政对于市场成交量已经形成明显打压,新房价格涨幅受到明显制约,二手房价格开始企稳,局部房源出现下滑趋势。目前来看,政策的目的已经达到。业内人士普遍预计,从现在起到明年春节前后,新房和二手房市场都会处于一个相对的低谷期,而在明年两会之前,市场的监管也不会有所松动。

新房

数据

楼市成交下滑41%

据亚豪君岳会统计数据显示,10月最后一周(10月24日-10月30日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2676套,成交面积33.63万平方米,环比之前一周分别增加30%、39%。

截至10月30日,北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交8508套,成交面积94.36万平方米,环比上月分别减少41%、32%,同时这一成交量也创造了近5个月的新低。与此同时,10月北京商品住宅成交均价为35449元/平方米,环比下滑3%。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,9月,除了自住型商品房,北京各类新房的交易量均呈上涨态势,10月则恰好相反,除了自住型商品房,各类新房的交易量均出现了下滑。其中普通住宅成交2367套,较9月全月下降了48.8%;别墅成交863套,较9月全月下降2.8%。自住型商品房交易量有所增长,成交470套,环比9月全月增加39.1%。区域分布上,大兴区以1917套交易量、22%的占比位居全市第一,房山区、顺义区分居二、三位,交易量均过千,平谷区则延续了9月的热度,以836套交易量、10%的占比继续占据第四位。

 

市场表现

购房者开始选择观望

从9·30新政满月数据来看,成交量下滑非常明显,成交价格变化幅度相对较小。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,新政之后成交的快速下滑,一方面是受到有效需求减少的影响;另一方面则是受到供应“短路”的制约。

新政之后市场当中的需求开始出现分化,一小部分之前已经锁定意向房源,或是出于结婚、子女就学等特定原因急需购房的群体,仍然在继续购房。而另外一大部分需求并不迫切的群体则开始选择观望,在这其中,一些需要“卖旧买新”涉及连环单交易的改善型需求,由于在“卖旧”环节难以在预期价位出让,也使得其“买新”的置业计划被迫延期。需求的分化使得新政后成交量迅速下滑,而后期预计抱以观望心态的购房者还将持续增加,春节前后北京新房市场的购买意向也将降至阶段性冰点。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,随着9月30日“京八条”新政的落地,北京新房市场正在重归理性。一方面,新政效果立竿见影,购房人心态由恐慌转为观望,市场需求正在萎缩;另一方面,近两年北京新房市场远郊化、豪宅化趋势加剧,不少项目都属于非普通住宅,新政明显提高了换房人的首付比例,部分购房需求不得不延缓或取消购房计划。此外,地价高企,新房供应偏大户型和高端化,使得适合中低收入人群改善或首置的中小户型、中低价位普通住宅供应稀少,供求结构的不合理进一步带来了市场交易的低迷。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:受北京政策影响,网签数据预计到11月才将全面反映出完全的政策结果。预计北京房价将快速降温,四季度涨幅将明显放缓,在自住房大量供应后,部分区域的价格很可能出现调整。北京调控政策针对中高端市场的影响较大,将约束明显高于周围、明显高于前期的价格,这将导致很多高价项目入市难度增加,特别是土地成本高项目,取得预售证难度大涨,有可能导致市场开始降温。

 

供应

仅有9个项目入市

从市场供应来看,新政之后的10月份北京住宅市场仅有9个项目取得预售许可证,新增预售2965套,环比减少64%,这一供应量也创造了除春节所在的2月份之外的月度新低,供应的不足也使得10月的成交难以为继。

在9月,住建委官网上显示的住宅预售许可证的颁发数量是12张,商品住宅总供量则高达8254套。

“京八条”中,“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案”的规定,阻断了老项目后期的涨价之路,也让高价新盘的取证遭遇定价难题。

经历了今年一年新房的“量价齐涨”后,各项目对后市的价格预期不断走高,“京八条”再度祭出“限涨令”,让这些筹谋涨价的项目瞬间梦碎,究竟是降低价格预期求得当前的业绩,还是继续博弈谋求未来的利润?房企结合企业自身的资金、土地储备和对市场的预判,做出了不同的选择。

稳健型的房企大多选择效率为先,比如景粼原著、长城源著等项目,在预售价格上做出了让步,换得尽早入市抢收需求。而地块位置相对较好的项目,则仍在权衡与博弈。而需求萎靡不振,尤其是加上近期北京楼市的高压状态,开发商推盘意愿陷入空前低迷,11月预期入市的项目量也仅在10个左右。而之后的12月,明年1月、2月,进入元旦-春节长假期间,也是传统的销售淡季,大量项目也将纷纷封盘过冬。在此期间,供应量的不足也将使得成交价格继续企稳。预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后,届时随着新一批自住房等政策房产品的入市,以及后续限定房价的项目陆续供应,预计住宅的市场供应将会逐步复苏,与此同时,楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。

 

二手房  

数据

大户型降温小户型成交占比提升

相比新房,新政对二手房市场的影响更立竿见影。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2016年10月(截至29日),北京全市二手住宅共网签19291套,较9月同期下降了30.1%,10月全月网签将从9月的3万余套跌至两万套左右。除了网签数据,北京二手市场实际交易量的下滑更为明显。

根据我爱我家在北京区域的二手房交易数据显示:10月中上旬,新增合同签订量较9月同期几近腰斩,受市场实际交易量大幅降温的影响,预计11月北京二手房网签量将出现大幅回落。

此外,根据我爱我家的统计,10月中上旬的新增客户量较9月同期下跌了52%,新增房源量则较9月同期上涨了50%。这意味着,新政过后,北京二手市场的供需关系已经发生逆转,客户端陷入观望,有意愿看房、购房的客户大幅减少,节前的恐慌购房气氛已然不在。

价格方面,来自安居客、58同城和赶集网的数据显示,10月北京二手房房价明显企稳,业主端涨价现象不复存在,部分着急卖房置换或着急用钱的业主开始主动调低报价,预计11月北京部分前期房价涨幅过快区域的房价,以及大户型房价将出现回落。

另据伟业我爱我家市场研究院统计,10月北京区域通过我爱我家达成的二手房交易中,使用商业贷款支付的比例占52.4%,较9月减少了9.4个百分点,全款支付的比例达到32.4%,较9月增加了7.9个百分点。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,北京楼市调控新政出台后,信贷的收紧以及首付比例的提高,尤其是二套非普通住宅首付比例的大幅提高,使得全款购房比例有所增加。

此外,10月北京区域通过我爱我家达成的二手房交易中,一居室占30.3%,环比9月增加2.5个百分点,两居室、三居室分别占49.3%、17.6%,环比分别减少0.8%、1.8%,其中,一居室在今年10个月中占比首次超过3成,而两居室的占比则首次下降到了5成以下。

9·30新政出台后,非普通住宅首付比例大幅提高,在很大程度上影响了大户型住宅的交易,不少资金实力相对有限的购房者,不得不转向购买140平方米以下的户型,使得大户型住宅的交易占比在10月出现下降。

 

市场表现

购房者不着急出手业主报价开始松动

对于一直在看房的曹小姐来说,新政无疑是一场及时雨。

“如果没有新政及时出台,北京的房价肯定还会继续上涨”,曹小姐说,在此之前半年有余,她一直在看房选房,眼看着业主坐地起价自己手里的现金越来越不够用,但新政一出,市场突变,“接下来就可以慢慢选房看房了”。

位于东四环外某中介门店内,三个经纪人百无聊赖地各自玩着手机,他们告诉记者,最近一个月市场非常明显地转冷,带看量、新增客户量比9月都有明显下滑,“一周能成交一套房就已经很不错了”。尽管如此,业主的报价并没有出现大幅松动,不着急出手的业主并不会轻易调价。

在9·30新政强力调控下,北京的二手住宅交易已经出现了明显的冷却。二手房市场买卖双方的心态已然发生转变,购房者的心态由恐慌趋于冷静,不再着急入市,转而等待观望;业主端惜售、涨价现象也不复出现,部分着急卖房置换或着急用钱的业主开始主动调低报价,希望尽快变现脱手。显然,9·30新政已经扭转了北京楼市曾经的过热态势。

政策  

“控地价、限房价”加速落地

10月28日,北京市规划国土委就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告,海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米,大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

据悉,这是9·30新政出台后首批“控地价、限房价”地块。9月30日,北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,提出“控地价、限房价”的土地出让方式,在严控地价的同时,对项目未来房价进行预测,试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件,鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源,满足城市居民租房需求。

10月13日,北京市规土委发布海淀区、大兴区四宗地块出让补充公告,明确四宗地块将采用“控地价限房价”的方式挂牌出让,本次补充公告在此基础上进一步明确了销售限价。

为确保限价政策的有效执行,政策红利惠及住房需求群体,北京市住建委还将会同相关部门,加强项目的建设和销售管理。

确保项目的建设质量和品质。加强引导,严格监管,在设计、施工、交易等环节层层把关,确保此类项目的质量、安全符合有关标准,建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。

杜绝变相涨价等违规行为。将加强销售管理,明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为,或者以附加条件等限定方式变相涨价,迫使购房人接受更高价格。同时,也将严格查处倒号卖号等违规行为。购买后五年内不得再出售。四宗地块住宅项目性质虽为商品住房,但因采用了“控地价限房价”的出让方式,为防止购买后短期内出售牟利,参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定,明确购买后五年内不得出售。

亚豪机构市场总监郭毅表示,“限房价竞地价”土地竞价方式的改变,给周边在售和即将上市的项目们重重一击,特别是限定了地块中商品住宅的最高价格,意味着30%的大户型产品也将限定价格上限。周边的高价盘将面临着位置接近、配套趋同、户型面积相似竞品带来的销售冲击,但定价却要比竞品高出30%-40%。产品规划、精装标准、公共部分以及物管服务,整体品质的升级如何能让购房者心甘情愿地多付出30%-40%的购房成本,成为高价盘需要自省的新课题。而当“限房价竞地价”地块的供应由点及面,这也将成为摆在曾高价拿地的开发商面前共同的问题,如何破解需要智慧,更需要时间。

 

外地

“四小龙”新房销量全面下滑

据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计,进入10月后,今年楼市曾一度火爆的“四小龙”——南京、苏州、厦门、合肥的商品住宅销售量全面下滑,市场降温趋势十分明显。

其中,南京9月商品住宅平均每日销售449套,10月迄今的日均销售量仅为207套,环比下降54%。苏州9月的商品住宅日均销售量为463套,10月迄今的日均销售量为175套,环比下降了62.2%。厦门9月的商品住宅日均销售量为22套,10月迄今的日均销售量仅为7套,环比下降68.4%。从每日数据上看,自9月5日开始,厦门的商品住宅交易量就已经下滑,并长期维持在20套以下。虽然合肥10月的商品住宅销售数据尚未能得出,但据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计,9月下半月开始,合肥的商品住宅销售数据就已经开始下滑。9月上半月,合肥商品住宅日均销售267套,下半月仅有60套,环比下降了77.4%

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,今年一季度,北上广深楼市火爆,随着3月底上海、深圳调控新政的相继出台,南京、苏州、厦门、合肥等二线城市接过了楼市火热的接力棒,交易量上涨、房价攀升。随后,在“因城施策”方针的指导下,合肥、厦门、苏州、南京先后于7月1日、7月15日、8月11日各自根据本地情况出台楼市新政,并初具成效。十一长假期间,全国20余城的调控风暴中,南京、苏州、厦门、合肥也再次为调控加码,在限购、限贷、土地政策、市场管理等方面出台了更多的、更严的新政,并最终成功在10月有效地控制了市场的交易热度,化解了市场恐慌,让楼市交易回归了冷静。

胡景晖认为,三季度以来,南京、苏州、厦门、合肥已经经历了两轮以上的楼市调控,政策的执行力度也一步步强化,因此,四城商品住宅销售量的下滑完全是在情理之中的,这也说明“分类施政、因城施策”的楼市调控方针是正确的、有效的。随着政策内容的进一步贯彻和落实,四城的楼市价格将会更加稳定。

 

专家观点

 

新城控股高级副总裁欧阳捷

明年两会之前市场不会有丝毫放松

其实调控的目标非常清楚,既不希望楼市火爆、地市疯狂,也不希望市场冰冻、房价大跌,本轮调控的指向是精准的,其中限购限贷打压投资客,延后改善客,限制土地资金违规使用,收窄房企资金渠道,治理场外杠杆、虚假广告、违规销售,市场炒作,并出台落户与人地挂钩政策,应该都是正确并有效的措施。

调控的期望一是调整预期,市场预期必须向下,才能防止楼市再次迅速转暖,因此,热点城市销量与房价一定会出现环比下降;二是规范市场,资本市场、土地市场、中介服务、媒体传播、房企销售都加大了整顿和监管力度,流向房地产的定向资金渠道已经收窄,资金发放更为审慎,预计到明年两会之前不会有丝毫放松。

 

亚豪机构市场总监郭毅

政策的目的已经初步实现

新房的价格仍然保持小幅上涨,二手房已经出现明显制约效果,目前带看量和购房者数量明显萎缩。受此影响,买卖双方的博弈空间、业主报价已有明显让步,新政对二手房的影响已经显现出来了。

目前来看新政对于市场成交量已经形成明显打压,二手房价格开始企稳未来可能出现下滑趋势,新房虽然价格没有出现下滑但涨幅受到明显制约,预计会保持稳定的状态。目前来看政策的目的已经实现,未来能否继续出台新的政策,还要看调控对当前市场的影响。如果市场继续保持这样的状态,预计政策继续加码的可能性不大。

 

来源于:京华时报