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北京杜绝地王诞生 宅地出让全部限房价竞地价

数天后,北京市将拍出8幅经营性用地,其中有4幅土地因含有住宅用地而备受瞩目。

这4幅土地包括海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地的海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块和大兴区黄村镇兴华大街的大兴黄村21号地块。

其受瞩目原因有二:一是4幅地卖出方式全部采取“限房价、竞地价”方式;二今年以来,北京已经多个月未有住宅用地供给。

在限房价上,海淀永丰的3幅土地标准类似,商品房均价每平方米不超过5.34万元,最高单价不超过每平方米5.61万元;而大兴黄村土地要求商品房均价每平方米不超过5.58万元,最高单价每平方米不超过5.85万元。

经济观察报记者从开发商手中获得的上述土地竞拍规则文件显示,在地价的限制上,卖地方设置了一个相比过去更为复杂的竞拍规则,包括设置上限、竞拍自持比例,来防止拍出地王。一位本地上市房企人士评价说,这是一道奥数题。据悉,一些准备竞拍的开发商为制定拍地方案请来了保险公司的精算师。

 

一道奥数题

上述“限房价、竞地价”的4块地块,目前已进入挂牌进程。不过,经济观察报获悉:截至目前,多家有意拍地的开发商尚未对这些土地报价。实际上,往常的北京土地挂牌,开发商通常在现场竞价的一周前就完成报价。

“我们相中海淀永丰的19号地块,暂未出价的原因是买地难度较高,现在在拼直觉、智商、计算竞争对手、揣摩卖家心理,谁都不敢先下赌注。”某上市房企拿地负责人透露,这次拍地类似于打21点(扑克游戏),你需精准地搞对所有的加牌点、停牌点、赌倍点、分牌点和投降点。

前述土地竞拍规则文件显示,4幅土地采取的是“限房价、竞地价”,开发商要想顺利获取需要迈过数道门槛。

首先,4幅土地,政府均设定了一个报价上限。开发商的报价一旦高于价格上限,政府则宣布直接进入下一个竞拍环节。

接下来的环节是对某一地块住宅部分建面的自持比例进行竞拍。自持住宅商品房面积的起拍面积是住宅用地总建面的2%,开发商的竞拍阶梯必须是住宅总建面1%的整数倍,价高者得。但是一旦有两个以上的竞拍者都愿意100%自持。竞拍又将进入下一个环节——商办自持竞拍。

上述4幅土地中,海淀永丰19号、20号地块有商办部分,而海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块没有商办部分因此自动跳过这一环节。

在商办自持竞拍环节,同样,起拍面积是该地块商办部分总建面的2%,竞拍阶梯也是1%的整数倍,竞拍时间是5分钟1次,价高者得。但当有两家及以上开发商表示愿意全部自持商办部分。10天后,进入技术标竞选环节。

这轮竞选中,非常重要一点:若地上建筑面积≥10万平方米的商品房,需住宅产业化率≥60%;若地上面积≤10万平方米且地上建筑面积≥5万平方米,需住宅产业化率≥40%。

文件中还提及的三点指出:

一是若开发商想绕过竞拍自持商品房、自持商办房的竞拍,可直接提交商办、商品房均是100%自持的申请书,参与到高标准商品住宅建设方案投报阶段。

二是海淀永丰18号地块和大兴黄村21号地块交易规则相同,海淀永丰19号地块和海淀永丰20块地块交易规则相同,但前两者没有自持商办用地竞拍环节。

三是,政府尚未明确规定住宅自持部分的自持时间,而规定商办部分的自持时间是至少20年。

 

不出地王

据统计,北京2016年前10月只拍出了23块土地,卖地收入仅为300多亿元,而位居二线城市的南京、杭州同期卖地收入均超出千亿元。从地方财政收入和土地供应指标双重考量,当地都有高价卖地的冲动。

从地理位置来看,海淀3块土地和大兴黄庄都是有望卖出高价的地块,政府为何设置如此复杂的门槛?

业内人士分析,这种卖地方式,可以对冲开发商拿高价地的预期和积极性,既杜绝了北京诞生地王的可能性,又让北京市获得卖地收入,“限房价、竞地价”方式,捆绑自持房屋比例,让北京告别高地价、高房价的模式。

另外一方面,增加自持比例不允许对外散售,让开发商告别“快周转”模式,对开发商资金要求高,地块进入拼土地成本定价、拼资金周转率阶段。“不拿地,就没活干,企业就错失北京市场,拿地,拼自持比例,拼自持比例其实就是拼建筑成本、资金成本等等。”前述上市房企拿地负责人称,海淀区平均每年新盘签约套数在2000套上下,现在海淀新楼盘均价已接近每平方米7万元,海淀区市场较大,这3块土地市场潜力价值大。

2016年前11月在北京拿地的前20强企业只有绿地、招商地产、中铁、龙湖,其他房企在北京颗粒无收,目前北京新建商品房交易已到历史低点,众多房企陷入焦虑状态,目前各大房企正在拼命研究这道奥数拿地题目,“我们已有10名精算师专心计算这块土地。”某金融集团不动产相关负责人说。

 

入市猜想

海淀永丰18号、海淀永丰19号、海淀永丰20号和大兴黄村21号住宅总面积约70万平方米,剔除约10万平方米配套后,住宅用地约60万平方米。

这些土地入市会带来怎样的市场结果?

市场人士分析,在北京市政府执行严格房地产调控背景下,北京卖地的结局无非有四种:一:开发商触摸到最高价,商住和办公全部100%自持;二:开发商触摸到最高价,商住自持一定比例,不参与到办公自持比例;三:开发商触摸不到最高价就成交;四:流拍。

在北京土地市场5月出现0块土地供应背景下,出现结局三和结局四概率极小,最关键的是第二种结局。

“第一种结局就是拼谁土豪,谁有钱;第二种结局取决于开发商要找到政府调控的平衡点,什么是调控平衡点?卖地不亏钱,赚钱,又不诞生地王,最关键是房价卖得也不贵。”前述金融集团不动产部门相关人士说,不为难政府,不为难房价,才能不为难自己。

这种新的卖地形式,最后会给北京楼市带来怎样的影响?

按照80平方米和120平方米来区分小户型、大户型,两类住宅的建设面积比例7:3,在现有地块面积情况下,海淀区会添加约3000套小户型房子,约900套大户型房子,大兴会添加约1000套小户型房子,300套大户型房子,总共约5000套房屋,相当于北京市年度成交的8%左右,一定程度上可以对冲北京房屋供小于求的局面,尤其是改善海淀区供小于求的局面。

“这是没有考虑外力的理想结果,关键看开发商自持比例,若自持比例过高,那么开发商就需要这些项目建成豪宅,慢慢等政策松绑。既可以政治正确,又没有诞生地王,开发商也不用扣成本;要么就严格遵守限房价、竞地价,在销售产权上做文章。”某上市房企营销总监分析。

一些业内人士认为这种交易方式后期有可能会做调整,对此,北京市规划和国土资源管理委员会回应经济观察报表示:“一是补充公告具备同等效力;二是外界传言可能不会严格执行新的交易规范的说法不对,必须严格执行。”

 

来源于:经济观察报